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Immobilien als Kapitalanlage -
Darauf solltest du achten
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Diese Faktoren beeinflussen die Rendite von Immobilien
Realistisch betrachtet, handelt es sich bei einem Immobilienkauf als Kapitalanlage um eine Wette. Denn die erzielbare Rendite hängt von mehreren Faktoren ab, auf die Käuferinnen und Käufer teilweise nur bedingt Einfluss haben. Die Wette besteht darin, dass man hofft, dass sich die Mehrzahl dieser Faktoren so günstig entwickelt, dass unterm Strich eine positive Rendite dabei herauskommt. Folgende Faktoren haben Einfluss auf die Wertentwicklung:
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Lage
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Bauqualität
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Kaufpreis
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Energieeffizienzklasse
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Vermietungschancen und erwartbare Miete
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Mögliche Steigerungen bei Miete und Immobilienwert
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Aufwand für die Erhaltung
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Finanzierungskosten und steuerliche Aspekte
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Bevölkerungsentwicklung
So wird die Rendite berechnet
Maklerinnen und Makler und Projektentwicklende werben mit Hochglanzprospekten und digitalen Präsentationen für ihre Immobilien. Werden Renditen von sechs, sieben oder mehr Prozent genannt, können sich Kaufinteressierte sicher sein, dass hinter den vollmundigen Versprechen meistens nur Steuereinsparungen und die Bruttomietrendite steckt. Sie berücksichtigt lediglich den Immobilienpreis und die Jahreskaltmiete. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Sie kalkuliert auch die Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer mit ein. Zudem umfasst sie die nicht auf die Mieterin oder den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Nachteil der Nettomietrendite: Sie lässt die Finanzierungskosten und den Steuersatz des Investors in der Berechnung außen vor.
Bedenke zukünftige Entwicklungen
Immobilienpreise
Mehrere Jahre gingen die deutschen Immobilienpreise in Deutschland immer weiter nach oben. Doch die Inflation und gestiegenen Bauzinsen haben den Aufwärtstrend gestoppt.
Wie der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt, sind im dritten Quartal 2023 die Preise für Wohnimmobilien deutschlandweit um mehr als zehn Prozent gefallen im Vergleich zum Vorjahr. Das ist der stärkste Rückgang seit über 20 Jahren.
Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat eine Kaufpreisprognose bis 2035 erstellt und geht davon aus, dass die zukünftige Entwicklung nach Region sehr unterschiedlich verläuft.
Zinsentwicklung
Nach dem steilen Anstieg der Bauzinsen 2022 blicken wir derzeit auf einen schwankenden Zinsmarkt, was sich direkt auf die Konditionen für Immobiliendarlehen auswirkt. Schon minimale Unterschiede hinter dem Komma können über tausende von Euro oder einige Jahre Kreditlast entscheiden.
Darlehen für Immobilien sind bereits in der ersten Jahreshälfte 2022 teurer geworden und im Oktober 2023 mit 4 % auf den höchsten Wert seit 2011 gestiegen.
Seit November 2023 sind die Bauzinsen jedoch wieder deutlich gesunken. Im Januar 2024 standen die Zinsen für zehnjährige Baudarlehen bei 3,4 Prozent - ein Minus von rund 0,8 Prozentpunkten gegenüber November 2023.
Mieten
Ob die Mieten aufholen und stärker steigen als bisher in den letzten Jahren, hängt wiederum von einigen Faktoren ab. Die hohen Preise und gestiegenen Zinsen belasten die Baubranche. Vor allem der Wohnungsbau stockt und treibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien in die Höhe. Die Kombination aus weniger Bauvorhaben, gestiegener Zuwanderung und geringerer Leistbarkeit von Eigenimmobilien lässt die Mieten stärker als in der Vergangenheit steigen.
Wo lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage?
Die hohen Preise in den Metropolen lassen Interessentinnen und Interessenten zunehmend ins Umland ausweichen. Auch die Coronakrise hat dazu beigetragen. Mehr Menschen wünschen sich einen Garten, mehr Platz und nach Möglichkeit ein separates Arbeitszimmer für das Homeoffice. Das City-Apartment im Szenenviertel ist so manchem zu eng geworden. Und bislang bot das Umland der Metropolen die Chance auf mehr Wohnraum fürs Geld. Jetzt holen diese „Speckgürtel“ stark auf. So zählen zum Beispiel die Münchner Umlandgemeinden zu den teuersten Adressen der Republik.
Eine Analyse der Mietrenditen und der Wertsteigerung durch das Institut der deutschen Wirtscahft IW Köln bekräftigt diese Tendenz. Auch der Wunsch nach größeren Wohnungen lasse höhere Wertsteigerungen im Umland erwarten. Die Preise in den Großstädten würden zwar nicht sinken, aber im Verhältnis zu den Umlandkreisen langsamer steigen.
Steuervorteile durch Werbungskosten nutzen
Viele Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger möchten mit ihrem Immobilieninvestment Steuern sparen. In der Tat können Vermieterinnen und Vermieter jahrzehntelang hohe Werbungskosten absetzen. Ein Beispiel zeigt, wie die „Werbungskosten“ die Einkünfte aus der Vermietung und damit die Steuerlast vermindern.
1. Zinszahlungen
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Kauf einer 3-Zimmer-Wohnung
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Kaufpreis: 300.000 Euro (260.000 Euro Gebäude, 40.000 Euro Grundstück)
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Eigenkapital: 100.000 Euro
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Darlehen: 200.000 Euro
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Darlehenskonditionen: 3,29 % Sollzins auf 20 Jahre (Kaufdatum: 1. April)
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Tilgung: Volltilgung, nach 20 Jahren ist die Eigentümerin oder der Eigentümer schuldenfrei (anfängliche Tilgung 3,55 %)
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Monatliche Rate: 1.140 Euro
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Zinszahlungen im ersten Jahr (April-Dezember): 4.876 Euro
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Geleistete Zinszahlungen über gesamte Laufzeit 73.076 Euro
Dieser Betrag ist als Werbungskosten absetzbar. Im Jahr darauf können entsprechend die Zinszahlungen für das ganze Jahr als Werbungskosten geltend gemacht werden.
2. Nebenkosten
Abschreiben lassen sich auch die Nebenkosten (zum Beispiel Maklerinnen und Makler, Grunderwerbsteuer, Notarinnen und Notar, Grundbuch), die beim Immobilienerwerb anfallen. Bei 10 % Nebenkosten wären dies im Beispiel 30.000 Euro. Es handelt sich dabei um keine einmalige Abschreibung. Als Bestandteild der Anschaffungskosten wird der auf den Gebäudeanteil anfallende Betrag abgeschrieben.
3. Absetzung für Abnutzung (AfA)
Die Afa kann für die Gebäudekosten abgesetzt werden - abzüglich des Grundstücksanteils. Für Gebäude mit Baujahr nach 1925 beträgt der jährliche Satz 2,0 %, die Abschreibung läuft längstens 50 Jahre. In diesem Beispiel wird der Gebäudewert auf 260.000 Euro taxiert, die jährliche AfA liegt somit bei 5.200 Euro.
4. Instandhaltungskosten
Nicht zuletzt zählen auch Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten zu den Werbungskosten, die das Finanzamt inklusive Umsatzsteuer anerkennt. Immobilienbesitzende können die Ausgaben auf einmal abrechnen. Oder sie verteilen die Summe gleichmäßig über zwei bis fünf Jahre. Achtung: Hier sind Investitionsgrenzen zu beachten. Diese steuerliche Absetzbarkeit ist nur dann möglich, wenn die Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb ohne Umsatzsteuer höchstens 15 % der Gebäudekosten betragen. Ansonsten sprechen die Finanzgerichte von “anschaffungsnahen Herstellungskosten“, die nur über die AfA absetzbar sind. Im Beispiel dürfen also Kosten von maximal 39.000 Euro + 19 % Umsatzsteuer, als 46.410 Euro anfallen.
Tipps zur Finanzierung einer Kapitalanlage
Mietimmobilien werden oftmals als Steuersparmodelle für Gutverdienende beworben. Die einfache Formel lautet: möglichst wenig Eigenkapital, weil dann höheren Zinsen für den Immobilienkredit von der Steuer angesetzt werden können. Doch diese Haltung ist stark zu hinterfragen. Kapitalanlegerinnen und -anleger sollten ihr Erspartes wohldosiert in die Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Sparguthaben nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil mit günstigeren Konditionen. Außerdem erwirtschaftet das eingesetzte Kapital bei Immobilien als Kapitalanlage in der Regel eine Rendite, auch wenn die Baufinanzierung noch läuft.
Man sollte im Umkehrschluss aber auch nicht das komplette Eigenkapital einsetzen. Eigentümerinnen und Eigentümer einer Mietwohnung müssen damit rechnen, dass ungeplante Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen auf sie zukommen. Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar, als Faustformel gelten rund 20 % des Gesamtinvestitionsaufwands als Vermögensrückhalt. Generell ist es bei Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll, konservativ zu kalkulieren. Die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie sollte so aufgebaut sein, dass der Kaufende selbst einen Mietausfall von mehreren Monaten mit seinem regulären Einkommen überbrücken kann. Die Ausgestaltung der Finanzierung hängt aber immer von den individuellen Verhältnissen der Kaptialanlegerinnen und -anleger ab.
Fazit
Eine Anlage in Immobilien ist vor allem dann ratsam, wenn viel Kapital vorhanden ist. Im Sinne der Risikostreuung und Diversifizierung stellt eine Mietimmobilie dann eine gute Ergänzung der Vermögensstruktur dar. Nicht so Betuchte sollten gründlich abwägen, ob sie tatsächlich ihr ganzes Geld in eine Immobilie stecken möchten, um eine ordentliche Rendite zu erzielen. Unter Umständen sind sie mit einer breit aufgestellten Wertpapieranlage besser aufgehoben.
Wer aus Furcht vor einer hohen Inflation mit einer Immobilie ruhiger schlafen kann, der soll zugreifen. In diesem Fall ist auf gutes Verhältnis von Kaufpreis und Jahresnettomiete (möglichst nicht über 25), eine gute Lage und solide Bauqualität zu achten. Statt sich in die teuren Big Seven einzukaufen, könnte es sinnvoller sein, in Eigentum in einer unspektakulären, aber attraktiven Groß- oder Mittelstadt zu investieren. Dann ist weniger Kapitaleinsatz erforderlich. Für die Finanzierung sollte man sich einen Partner suchen, der wie Domus Finanz aus dem Angebot von mehreren hundert Banken das optimale Angebot zusammenstellen kann.
Wer beim Immobilienkauf nicht aufpasst, zahlt womöglich ordentlich drauf. Wer jedoch sein Vorhaben sorgsam plant, überlegt handelt und solide finanziert, wird einen guten Schnitt machen.