Der Begriff „Baufinanzierung“ bezeichnet eine spezielle, zweckgebundene Darlehensform für den Kauf, Bau oder für die Sanierung einer Immobilie. In der Regel bieten Banken, Bausparkassen oder andere Finanzinstitute eine Baufinanzierung an. Im Unterschied zum gewöhnlichen Konsumentenkredit dient hier die Immobilie durch den Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch als Sicherheit. Der Wert der Immobilie sollte deshalb höher sein als der Darlehensbetrag oder maximal gleich hoch. Ein wesentlicher Teil der Baufinanzierung ist der Tilgungsplan. Dort ist aufgelistet, innerhalb welcher Laufzeit die kreditnehmende Person die Immobilienfinanzierung zu tilgen hat. In den Anfangsjahren der Darlehenslaufzeit fließt ein größerer Teil der monatlichen Zahlungen in die Zinsen, während in den späteren Jahren ein größerer Teil zur Tilgung des Darlehens selbst verwendet wird. Die Höhe der monatlichen Rate bleibt dabei gleich. Daher handelt es sich bei einer Baufinanzierung um ein Annuitätendarlehen.

Bei eine Baufinanzierung wird als Faustregel oft ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises empfohlen. Mindestens sollte der Eigenkapitalanteil jedoch die Nebenkosten des Immobilienerwerbs decken – also etwa sieben bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Kannst du noch mehr Eigenkapital einbringen, wirkt sich dies positiv auf deine Baufinanzierung aus: Denn ein höherer Eigenkapitalanteil verringert das Risiko für den Darlehensgeber und trägt dadurch zu günstigeren Zinskonditionen bei. Die genauen Anforderungen für Eigenkapital bei einer Baufinanzierung können von Darlehensgeber zu Darlehensgeber unterschiedlich sein. Einige Darlehensgeber bieten auch Finanzierungsoptionen an, bei denen sie einen geringeren Eigenkapitalanteil akzeptieren.

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Im Allgemeinen kann nach einem detaillierten Beratungsgespräch, in dem Unterlagen zur Bonität und zum Objekt vorliegen, eine erste Einschätzung erfolgen, ob und zu welchen Konditionen eine Baufinanzierung möglich ist. Die Bearbeitungsdauer ist abhängig von internen Prozessen beim finanzierenden Darlehensgeber, sowie vom Umfang der zu prüfenden Unterlagen. Liegen keine Auffälligkeiten oder Unklarheiten vor, ist die Prüfung in der Regel innerhalb weniger Bankarbeitstage abgeschlossen. Entstehen Rückfragen, ist die Objektprüfung der Wunschimmobilie aufwendig oder wird die Einreichung weiterer Unterlagen notwendig, kann der Prüfungsprozess auch mehrere Wochen dauern.

Je nach Vorhaben und Darlehensgeber sind unterschiedliche Unterlagen für eine Baufinanzierung notwendig. Diese unterteilen sich in persönliche Unterlagen wie Gehaltsabrechnungen oder Eigenkapitalnachweise und Objektunterlagen wie Wohnflächenberechnungen, Grundbuchauszüge, und dem Kaufvertragsentwurf. Wir unterstützen dich gerne dabei, alle notwendigen Dokumente zusammenzustellen.

Eine Baufinanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Die durchschnittliche Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens liegt bei unseren Kundinnen und Kunden momentan bei 30,1 Jahren. Diese Laufzeit ergibt sich aus einem durchschnittlichen Zins von 3,5 Prozent und einer durchschnittlichen Tilgung von 2,3 Prozent. Durch eine höhere Tilgungsrate oder durch Sondertilgungen kann die Laufzeit verkürzt und die Immobilie schneller abbezahlt werden. Eine Baufinanzierung gibt es ab einer Sollzinsbindung von zehn Jahren. Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld, diese tilgst du mit einer sogenannten Anschlussfinanzierung. Hast du bei deiner Immobilienfinanzierung eine längere Zinsbindung vereinbart, kannst du von deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und deine Baufinanzierung nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Auch in diesem Fall tilgst du die verbleibende Darlehenssumme über eine Anschlussfinanzierung.

Die monatliche Rate einer Baufinanzierung setzt sich aus zwei Bausteinen zusammen:

1. Der Tilgungsanteil: Dies ist der Betrag, mit dem du deinen Kredit tilgst – also Monat für Monat abbezahlst.

2. Der Zinsanteil: Dieser Anteil wird vom Darlehensgeber dafür berechnet, dass er dir den Kredit zur Verfügung stellt.

Die Summe aus den beiden Teilen – Tilgung und Zinsen – ergibt dann die monatliche Rate. Für eine Finanzierungsplanung, die optimal auf deinen finanziellen Rahmen und deine individuelle Lebensplanung abgestimmt ist, ist die Höhe der monatlichen Rate entscheidend. Wesentliche Einflussfaktoren sind dabei: die Kreditsumme, der Zinssatz, der Tilgungssatz und die Laufzeit.

Planst du eine Baufinanzierung zum Kauf oder Bau einer Immobilie, solltest du auch die Nebenkosten wie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer beachten. In Summe machen die Nebenkosten in der Regel 7% bis 12%, die du zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen musst. Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie sind dabei abhängig vom Objekt und Bundesland unterschiedlich hoch. Gängige Nebenkosten sind:

• Grunderwerbsteuer: Die Höhe der Grunderwerbssteuer liegt je nach Bundesland 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises.

• Notar- und Grundbuchkosten: Beim Kauf einer Immobilie fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Diese betragen etwa 2% des Kaufpreises.

• Maklerprovision: Je nach Bundesland beträgt die Provision in der Regel zwischen 2,38% und 7,14% des Kaufpreises. Die Käufer- und Verkäuferseite teilen sich diese Gebühr und zahlen jeweils die Hälfte.

• Modernisierungskosten: Die Höhe der Modernisierungskosten ist variabel und abhängig vom Zustand der Immobilie und vom eigenen Anspruch an die Ausstattung der Immobilie.

Die Fälligkeit der ersten Rate einer Baufinanzierung hängt von der vereinbarten Tilgungsform und dem Kreditvertrag ab. Bei einem Annuitätendarlehen, bei dem Tilgung und Zinsen in gleichbleibenden Raten gezahlt werden, ist die erste Rate in der Regel zum Zeitpunkt der Auszahlung des Kredits fällig. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer mit der Rückzahlung der Schulden sofort nach der Auszahlung des Kredits beginnt.

Wann deine Zahlung der monatlichen Raten beginnt, hängt vom Vorhaben und von Vereinbarungen mit der Bank ab:

• Immobilienkauf: Beim Kauf einer Immobilie wird dir die gesamte Summe auf einmal vom Darlehensgeber ausgezahlt. Die Ratenzahlungen beginnen in der Regel mit dem darauffolgenden Monat oder zu dem im Vertrag vereinbarten Termin.

• Neubauprojekt: Bei einem Neubau wird die Darlehenssumme in der Regel in Teilen ausgezahlt. Diese richten sich nach definierten Bauabschnitten. Ab der ersten Auszahlung werden üblicherweise Zinsen fällig, die du dann bereits monatlich bezahlen musst. So entsteht für dich während der Bauphase eine Doppelbelastung – allerdings bezahlst du noch nicht die volle Rate, sondern nur die Zinsen auf bereits erhaltene Teilbeträge. Erhältst du beispielsweise im ersten Schritt 100.000 Euro, werden ab dem Zeitpunkt die Zinsen zum vereinbarten Zinssatz für den Betrag von 100.000 Euro für dich als Monatsrate fällig. Erst nach der vollständigen Auszahlung des gesamten Darlehensbetrags zahlst du die vereinbarten Monatsraten, die Zins und Tilgung beinhalten.